Gerechtshof Amsterdam bevestigt dat verkoopprijzen van verhuurde bedrijfspanden kunnen worden gebruikt bij de onderbouwing van de WOZ-waarde, mits rekening wordt gehouden met de waarderingsficties van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Daarbij moeten onder meer aanvangsleegstand, exploitatiekosten, verhuurkosten en ondernemersrisico worden betrokken. Het hof accepteert een gecorrigeerde kapitalisatiefactor die is afgeleid uit beleggingstransacties. Het hoger beroep van de eigenaar is ongegrond verklaard.
Geschil over beleggingstransacties en WOZ-waarde
De zaak betrof een hoogwaardige kantoortoren in Amsterdam, gebouwd in 2009, met 24 verdiepingen en een verhuurbare vloeroppervlakte van 29.491 m².
De gemeente Amsterdam had het gebouw voor de Wet WOZ onderverdeeld in drie afzonderlijke belastingobjecten. De gezamenlijke WOZ-waarde voor het belastingjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, bedroeg € 112.872.500.
Het gehele gebouw was kort na de waardepeildatum in volledig verhuurde staat verkocht.
De gemeente had de WOZ-waarden bepaald met de huurwaardekapitalisatiemethode. De eigenaar stelde dat daarbij onvoldoende rekening was gehouden met huurvrije perioden, andere incentives en het verschil tussen de overeengekomen contracthuur en de objectieve markthuur.
Daarnaast werd aangevoerd dat verkooptransacties van verhuurde kantoorpanden niet zonder correctie konden worden gebruikt voor de bepaling van de WOZ-waarde.
De rechtbank benoemde een onafhankelijke deskundige om de verkooptransacties en de benodigde correcties te beoordelen.
Oordeel van Gerechtshof Amsterdam
Het gerechtshof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982).
Uit dat arrest volgt dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde niet zonder meer mag worden aangesloten bij verkoopprijzen waarvan de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurovereenkomsten.
Artikel 17, tweede lid, Wet WOZ gaat immers uit van de fictie dat de onroerende zaak in volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen en de verkrijger deze onmiddellijk en volledig in gebruik kan nemen.
Dit betekent echter niet dat beleggingstransacties van verhuurde panden volledig buiten beschouwing moeten blijven.
Uit dergelijke transacties kunnen bruikbare marktgegevens worden afgeleid, mits de invloed van bestaande huurovereenkomsten wordt gecorrigeerd.
De door de rechtbank benoemde deskundige had uit vergelijkbare beleggingstransacties een kapitalisatiefactor afgeleid. Vervolgens werden correcties toegepast om deze factor in overeenstemming te brengen met de WOZ-waarderingsficties.
Daarbij werden de volgende onderdelen onderscheiden:
- Aanvangsleegstand: bij een verkoop in verhuurde staat beschikt de koper direct over huurinkomsten. Voor de WOZ-waardering moet daarentegen rekening worden gehouden met een fictief vrij opleverbaar object. De deskundige berekende daarom het verwachte huurverlies gedurende de periode die nodig zou zijn om het gebouw opnieuw te verhuren. Daarbij werd uitgegaan van een gefaseerde verhuur, waarbij eerst een hoofdhuurder wordt gevonden en de overige ruimten vervolgens geleidelijk worden verhuurd.
- Doorlopende exploitatiekosten: tijdens de fictieve leegstandsperiode blijven bepaalde kosten voor rekening van de eigenaar komen. Daarbij kan worden gedacht aan beheer, verzekering, belastingen en andere kosten die niet volledig aan huurders kunnen worden doorberekend.
- Verhuurkosten: de koper moet bij een fictief leegstaand gebouw rekening houden met kosten om nieuwe huurders te vinden, zoals makelaarscourtage, marketing en andere verhuuractiviteiten.
- Ondernemersrisico en ondernemersbeloning: een koper van een leegstaand pand loopt meer risico dan een belegger die een volledig verhuurd object verwerft. De deskundige hield daarom rekening met een vergoeding voor dit aanvullende risico, aangeduid als de entrepreneurial fee.
De correcties werden in mindering gebracht op de uit beleggingstransacties afgeleide kapitalisatiefactor.
Hierdoor ontstond een lagere kapitalisatiefactor die rekening hield met de fictieve leegstand en de daarmee samenhangende kosten en risico's.
Het hof achtte deze benadering aanvaardbaar en voldoende onderbouwd. Daarbij woog mee dat het gebouw op een bijzondere kantorenlocatie lag, waar nauwelijks vergelijkbare transacties van leegstaande gebouwen beschikbaar waren.
Ook het beroep van de eigenaar op verstrekte incentives leidde niet tot een lagere WOZ-waarde.
Het hof oordeelde dat bij de bepaling van de objectieve huurwaarde rekening moest worden gehouden met het waardeverhogende effect van investeringen door huurders en met verschillen in het kwaliteits- en afwerkingsniveau van de verhuurde ruimten.
Daarnaast benadrukte het hof de samenhang tussen huurwaarde en kapitalisatiefactor. Een lagere huurwaarde leidt bij een gelijkblijvende, uit markttransacties afgeleide waarde tot een hogere kapitalisatiefactor.
De heffingsambtenaar mocht zich daarom beroepen op interne compensatie. Een eventuele verlaging van de huurwaarde hoefde niet tot een lagere WOZ-waarde te leiden.
Het gerechtshof concludeerde dat de gemeente aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog waren. Het hoger beroep werd ongegrond verklaard.
Praktische betekenis voor de WOZ-praktijk
Deze uitspraak is van belang voor de waardering van verhuurde kantoren, winkels, bedrijfsruimten en andere courante niet-woningen.
Een verkoopprijs van een verhuurd pand vertegenwoordigt niet automatisch de waarde in het economische verkeer volgens artikel 17, tweede lid, Wet WOZ.
Bij het gebruik van beleggingstransacties moet worden onderzocht in hoeverre de gerealiseerde verkoopprijs is beïnvloed door bestaande huurcontracten.
Een koper van een volledig verhuurd object verkrijgt een andere uitgangspositie dan een koper die het pand vrij van huur en gebruik krijgt geleverd.
Om beleggingstransacties bruikbaar te maken voor de WOZ-waardering, moet daarom rekening worden gehouden met de verwachte aanvangsleegstand, de exploitatiekosten gedurende die leegstand, de kosten voor het opnieuw verhuren en een passende ondernemersbeloning.
Daarnaast kunnen verschillen tussen contracthuur en markthuur, verstrekte incentives, huurdersinvesteringen en erfpachtverplichtingen aanleiding geven tot aanvullende correcties.
De Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie 2025 sluit in hoofdstuk 2.2 aan bij deze uitspraak en beschrijft hoe beleggingstransacties kunnen worden omgerekend naar een WOZ-conforme waarde.
Gemeenten moeten bij de onderbouwing van de kapitalisatiefactor inzichtelijk maken welke correcties zijn toegepast en waarom deze aansluiten bij de omstandigheden van het object en de relevante vastgoedmarkt.
Voor eigenaren en gemachtigden is het daarom van belang te controleren of verkoopreferenties daadwerkelijk vergelijkbaar zijn en of de invloed van bestaande huurovereenkomsten voldoende is gecorrigeerd.
Daarbij verdient ook de samenhang tussen huurwaarde en kapitalisatiefactor aandacht. Een verlaging van de huurwaarde leidt niet zonder meer tot een evenredige verlaging van de WOZ-waarde wanneer de kapitalisatiefactor uit dezelfde markttransacties wordt herleid.
De uitspraak bevestigt dat beleggingstransacties bruikbaar kunnen zijn voor de WOZ-waardering, maar dat de invloed van de verhuurde staat moet worden gecorrigeerd en de toegepaste uitgangspunten voldoende moeten worden onderbouwd.
WOZ-waarde verhuurd vastgoed: beleggingstransacties vereisen correctie voor leegstand