De Hoge Raad bevestigt dat de verkoopprijs van een verhuurd pand niet zonder meer als uitgangspunt mag worden genomen voor de WOZ-waarde wanneer die prijs is beïnvloed door bestaande huurovereenkomsten. Artikel 17, tweede lid, Wet WOZ schrijft voor dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd alsof deze vrij van huur en gebruik kan worden overgedragen. Ook wanneer een belegger de meestbiedende gegadigde is, blijven deze waarderingsficties van toepassing. Het cassatieberoep van de eigenaar is gegrond verklaard.
Geschil over verkoopprijs van verhuurd kantoorpand
De zaak betrof een kantoorpand in de gemeente Zwolle, opgeleverd in 2000, met een verhuurbare vloeroppervlakte van 9.641 m² en 148 parkeerplaatsen.
Het pand was verhuurd aan de Staat der Nederlanden. In 2009 werd de huurovereenkomst met vijf jaar verlengd. Daarbij werd onder meer afgesproken dat gedurende de eerste negen maanden van de nieuwe huurperiode geen huur verschuldigd was.
De eigenaar kocht het pand in mei 2010 voor € 18.600.000. De gemeente had de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2011, naar waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op € 18.410.000.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat de verkoopprijs, gelet op de korte periode tussen de waardepeildatum en de verkoop, als uitgangspunt kon dienen voor de WOZ-waarde.
Volgens het hof hoefde de verhuurde staat niet als waardeverminderende factor te worden aangemerkt wanneer een belegger de meest waarschijnlijke koper was.
De eigenaar bestreed dit oordeel en stelde dat onvoldoende rekening was gehouden met de waarderingsficties van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bevat twee waarderingsficties: de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie.
De overdrachtsfictie houdt in dat wordt uitgegaan van overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom, ongeacht eventuele zakelijke rechten zoals erfpacht.
De verkrijgingsfictie houdt in dat de koper de onroerende zaak onmiddellijk en volledig in gebruik kan nemen. Daarbij wordt geen rekening gehouden met beperkingen die voortvloeien uit bestaande huur- of gebruiksovereenkomsten.
De Hoge Raad oordeelt dat de WOZ-waarde niet rechtstreeks mag worden gebaseerd op een verkoopprijs waarvan de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten.
Wanneer dat wel zou worden toegestaan, zouden identieke panden verschillende WOZ-waarden kunnen krijgen uitsluitend vanwege verschillen in huurvoorwaarden of omdat het ene pand verhuurd is en het andere leegstaat.
Dit is in strijd met de objectivering die artikel 17, tweede lid, Wet WOZ beoogt.
Ook wanneer beleggers de meestbiedende gegadigden zijn, moet worden uitgegaan van een verkoop waarbij het pand vrij opleverbaar is.
De Hoge Raad benadrukt echter dat verkooptransacties van verhuurde panden niet volledig buiten beschouwing hoeven te blijven. Aan deze transacties kunnen marktgegevens worden ontleend die bruikbaar zijn voor de WOZ-waardering, mits rekening wordt gehouden met de wettelijke waarderingsficties.
Het cassatieberoep is gegrond verklaard. De uitspraak van het gerechtshof is vernietigd en de zaak is verwezen naar Gerechtshof 's-Hertogenbosch voor een nieuwe beoordeling.
Praktische betekenis voor de WOZ-praktijk
Deze uitspraak vormt een belangrijk uitgangspunt voor de waardering van verhuurde kantoren, winkels, bedrijfsruimten en andere courante niet-woningen.
Een gerealiseerde beleggingstransactie vertegenwoordigt niet automatisch de waarde in het economische verkeer volgens de Wet WOZ.
Wanneer een verkoopprijs is beïnvloed door bestaande huurovereenkomsten, moet worden onderzocht welke correcties nodig zijn om de transactie bruikbaar te maken voor een WOZ-conforme waardering.
Daarbij kunnen verschillende omstandigheden een rol spelen.
Een belangrijk onderdeel is het verschil tussen de overeengekomen contracthuur en de objectieve markthuur. Een boven- of ondermarkthuur kan de verkoopprijs beïnvloeden, terwijl de WOZ-waardering uitgaat van objectieve marktverhoudingen.
Ook de resterende looptijd van huurovereenkomsten, huurvrije perioden, huurkortingen en andere incentives kunnen de prijsvorming beïnvloeden.
Daarnaast kan bij een verkoop in verhuurde staat sprake zijn van een voordeel doordat de koper direct huurinkomsten ontvangt. Bij de WOZ-waardering moet juist worden uitgegaan van een vrij opleverbaar object.
Daarom kan het noodzakelijk zijn rekening te houden met fictieve aanvangsleegstand, doorlopende exploitatiekosten tijdens die leegstand en kosten voor het opnieuw verhuren van het pand.
Ook het verschil in ondernemersrisico tussen de aankoop van een volledig verhuurd object en een vrij opleverbaar object kan relevant zijn.
De Hoge Raad schrijft in dit arrest niet voor welke afzonderlijke correcties in ieder geval moeten worden toegepast of hoe deze moeten worden berekend. De noodzakelijke correcties hangen af van de omstandigheden van de transactie en het te waarderen object.
In de latere uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1659) is nader uitgewerkt hoe dergelijke correcties kunnen worden toegepast bij het afleiden van een WOZ-conforme kapitalisatiefactor uit beleggingstransacties.
Ook de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie 2025 sluit in hoofdstuk 2.2 bij deze jurisprudentie aan.
Gemeenten moeten bij het gebruik van beleggingstransacties inzichtelijk maken in hoeverre bestaande huurovereenkomsten de verkoopprijs hebben beïnvloed en hoe daarmee bij de WOZ-waardering rekening is gehouden.
Eigenaren en gemachtigden moeten daarom controleren of de gebruikte verkoopreferenties aansluiten bij de wettelijke waarderingsficties en of eventuele correcties voldoende zijn onderbouwd.
De uitspraak bevestigt dat beleggingstransacties bruikbaar kunnen zijn als marktgegeven, maar dat een door huurcontracten beïnvloede verkoopprijs niet zonder meer gelijkgesteld mag worden aan de WOZ-waarde.
Bronnen:
WOZ-waarde verhuurd vastgoed: verkoopprijs niet zonder meer bruikbaar