Vanaf 1 januari 2027 stijgt de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van € 470.000 naar € 500.000. Daarmee komen meer woningen in aanmerking voor een hypotheek met NHG. Toch blijkt uit verschillende economische onderzoeken dat een hogere NHG-grens nauwelijks aantoonbaar bijdraagt aan meer woningtransacties of een betere doorstroming. De gevolgen voor woningprijzen en WOZ-waarden zijn eveneens onzeker.
Woningprijzen stijgen minder hard dan inflatie
De NHG-grens stijgt met 6,4%, terwijl de prijsontwikkeling op de woningmarkt juist afvlakt. Volgens het CBS en Kadaster (22 oktober 2026) waren bestaande koopwoningen in september 2026 gemiddeld 2,9% duurder dan een jaar eerder. In september 2025 bedroeg de jaarlijkse prijsstijging nog 7%.
De inflatie bedroeg in september 2026 volgens het CBS 3,4%. Gecorrigeerd voor inflatie daalden de woningprijzen daarmee op jaarbasis met ongeveer 0,5%.
Ook ABN AMRO verwacht in de Woningmarktmonitor van 1 oktober 2026 een verdere afkoeling. De bank voorziet voor 2027 een woningprijsstijging van 2,5% en een daling van het aantal transacties met 5,5%.
De NHG-verhoging volgt vooral de eerdere prijsstijgingen. De grens wordt namelijk berekend op basis van de gemiddelde koopsommen over de afgelopen 27 maanden, vermeerderd met 5%.
Onderzoeken tonen beperkt effect van NHG-verhogingen
Onderzoekers van het Centraal Planbureau (CPB) onderzochten de eerdere NHG-grensverhoging van € 265.000 naar
€ 350.000 in 2009. In hun publicatie Geen extra transacties door verhoging van de NHG-grens (ESB, 17 februari 2016) concludeerden zij dat het aantal woningtransacties niet statistisch significant toenam. De beoogde verbetering van de doorstroming kon niet worden aangetoond.
SEO Economisch Onderzoek kwam in het rapport Werking en effectiviteit van de NHG (30 januari 2020) tot een vergelijkbare conclusie. Ongeveer 40.000 kopers maakten gebruik van de eerdere verhoogde NHG-grens, zonder dat het totale aantal woningtransacties aantoonbaar toenam.
Volgens de Evaluatie Kostengrens Methodiek van NHG en de ministeries van Financiën en Binnenlandse Zaken (juni 2023) kon de afzonderlijke impact van de NHG-systematiek op de woningprijzen niet proefondervindelijk worden vastgesteld. De verwachte impact op de prijs van een langere terugkijkperiode werd als gering beoordeeld.
Meer zekerheid, maar woningen worden niet betaalbaarder
De verhoging heeft vooral voordelen voor kopers die al voldoende financieringsruimte hebben. Zij kunnen bij een duurdere woning profiteren van een lagere hypotheekrente en aanvullende financiële bescherming.
De hogere NHG-grens verhoogt echter niet automatisch het bedrag dat iemand op basis van zijn inkomen mag lenen. Bovendien verandert de maatregel niets aan het beschikbare woningaanbod.
De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten waarschuwden in hun Monitor leennormen en financiële stabiliteit van 3 maart 2026 voor de gevolgen van ruimere hypotheekfinanciering. Sinds medio 2023 waren woningprijzen met 21% gestegen, tegenover een inkomensstijging van 14%. Starters benutten gemiddeld al 92% van hun maximale leencapaciteit.
Dit onderzoek betreft verruiming van leennormen en niet specifiek de NHG-grens. Het onderstreept wel dat extra financieringsruimte bij een beperkt woningaanbod kan leiden tot hogere biedingen en huizenprijzen.
Wat betekent de NHG-verhoging voor de WOZ-waarde?
De hogere NHG-grens heeft geen rechtstreeks effect op de WOZ-waarde. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde bepaald aan de hand van de marktwaarde van het vastgoed.
Wanneer het financieringsvoordeel van NHG daadwerkelijk leidt tot hogere verkoopprijzen, kan dat indirect doorwerken in de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen. Dat effect moet echter blijken uit gerealiseerde markttransacties.
Vooral verkopen rondom de nieuwe NHG-grens van € 500.000 kunnen interessant zijn voor marktanalyse. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen algemene prijsontwikkelingen en een eventueel aanvullend effect van de hypotheekgarantie.
De WOZ-waarden voor 2028 worden vastgesteld naar waardepeildatum 1 januari 2027. Eventuele marktontwikkelingen rond de invoering van de nieuwe NHG-grens kunnen daarom al bij die waardering relevant zijn.
Conclusie
De NHG-verhoging vergroot het aantal woningen waarvoor hypotheekgarantie mogelijk is en kan individuele kopers financieel voordeel bieden. Voor een structurele verbetering van de betaalbaarheid en doorstroming bestaat echter onvoldoende bewijs.
Voor de WOZ-praktijk geldt dat een hogere NHG-grens op zichzelf geen waardeverhoging rechtvaardigt. Alleen een aantoonbare invloed op marktconforme verkoopprijzen kan doorwerken in de WOZ-taxatie.
NHG-grens stijgt naar € 500.000: beperkt effect op woningmarkt en WOZ-waarde