Netcongestie en WOZ-waarde: stroomcapaciteit wordt een zelfstandig marktkenmerk

Netcongestie en beperkte stroomcapaciteit kunnen de marktpositie van bedrijfsruimte beïnvloeden.

De beschikbare stroomcapaciteit ontwikkelt zich snel tot een belangrijk marktkenmerk van bedrijfsruimte. Onderzoeken van NVM Business, Savills en CBRE laten zien dat gebruikers bij hun huisvestingskeuze niet meer alleen kijken naar ligging, oppervlakte, huurprijs en gebouwkwaliteit. Ook de vraag hoeveel elektrisch vermogen daadwerkelijk beschikbaar is, speelt een steeds grotere rol.

Dat is vooral relevant voor logistieke en industriële gebruikers. Elektrificatie van productieprocessen, laadvoorzieningen, automatisering, warmtepompen en andere installaties vergroten de vraag naar elektriciteit. Een bedrijfspand kan bouwkundig geschikt zijn, maar voor een potentiële gebruiker toch minder aantrekkelijk worden wanneer de bestaande stroomaansluiting onvoldoende is en uitbreiding op korte termijn niet mogelijk blijkt.

Verschil tussen panden mét en zonder voldoende stroom
Savills onderzocht specifiek de gevolgen van netcongestie voor de Nederlandse industriële en logistieke vastgoedmarkt. Volgens dat onderzoek ligt 66,4% van het onderzochte logistieke vastgoed in gebieden met congestie voor elektriciteitsafname. In het derde kwartaal van 2025 bedroeg de leegstand 3,7% in gebieden waar voldoende capaciteit voor afname beschikbaar was, tegenover 6,9% in congestiegebieden. Savills signaleert daarnaast dat objecten met weinig gecontracteerd vermogen langer leeg kunnen staan en minder aantrekkelijk kunnen zijn voor potentiële huurders.

Ook CBRE ziet stroomvoorziening steeds nadrukkelijker terugkomen in de locatie- en gebouwkeuze. In de European Logistics Occupier Survey 2026 noemt meer dan 44% van de onderzochte gebruikers beschikbaar elektrisch vermogen als een van de belangrijkste selectiecriteria voor een gebouw. Vier jaar eerder was dat aandeel minder dan de helft daarvan. Gebruikers zoeken bovendien steeds vaker moderne panden die geschikt zijn voor automatisering en beschikken over voldoende energiecapaciteit.

Het bredere beeld uit de markt is daarmee duidelijk: de fysieke eigenschappen van een gebouw alleen bepalen niet meer volledig hoe bruikbaar en courant een bedrijfsobject is. Ook de beschikbare energie-infrastructuur op en rond de locatie kan de verhuurbaarheid beïnvloeden.

Gecontracteerd vermogen wordt belangrijker
Bij de beoordeling van een bedrijfsobject is daarbij niet alleen relevant of er fysiek een elektriciteitsaansluiting aanwezig is. Van belang is ook het gecontracteerde vermogen: het elektrische vermogen dat volgens de overeenkomst met de netbeheerder daadwerkelijk mag worden afgenomen.

NVM Business constateert in het Bedrijfsruimtemarkt Rapport 2026 dat dit gecontracteerde vermogen inmiddels een belangrijke factor is bij de zoektocht naar bedrijfsruimte. Het rapport signaleert dat panden met voldoende stroomcapaciteit aantrekkelijker worden ten opzichte van objecten met een lichte aansluiting.

Dat kan ook betekenen dat twee bedrijfsgebouwen die op het eerste gezicht sterk vergelijkbaar zijn – bijvoorbeeld qua bouwjaar, oppervlakte en ligging – vanuit marktperspectief toch verschillend functioneren.

Betekenis voor de WOZ

Voor WOZ-taxaties kan de stroomvoorziening daarom onderdeel zijn van de vergelijkbaarheidsanalyse van huur- en verkoopreferenties.

Een bedrijfsgebouw met een zware aansluiting en voldoende gecontracteerd vermogen hoeft economisch niet gelijkwaardig te zijn aan een vergelijkbaar object waar slechts een beperkte aansluiting beschikbaar is en uitbreiding door netcongestie jarenlang onzeker is.

Bij het gebruik van referentieobjecten kan daarom relevant zijn om na te gaan:

• hoeveel gecontracteerd vermogen beschikbaar is;
• of uitbreiding van de aansluiting mogelijk is;
• of het object in een congestiegebied ligt;
• of de referentie een duidelijk betere energievoorziening heeft;
• en of deze verschillen zichtbaar zijn in gerealiseerde huren, verkoopprijzen of leegstand.

Dat betekent niet dat netcongestie automatisch tot een lagere WOZ-waarde leidt. De beschikbare onderzoeken geven geen vaste procentuele waardecorrectie. Voor een concrete correctie blijft objectgericht bewijs nodig waaruit blijkt dat de beperkte stroomcapaciteit daadwerkelijk invloed heeft op de marktpositie van het betreffende pand.

Praktische betekenis voor WOZ-bezwaar en taxatie

Voor gemeenten wordt het belangrijker om bij bedrijfsobjecten met een hoge energiebehoefte inzicht te hebben in de stroomvoorziening van zowel het taxatieobject als de gebruikte referenties.

Voor belanghebbenden en gemachtigden ligt hier eveneens een relevant aandachtspunt. Wanneer een referentiepand beschikt over aanzienlijk meer elektrisch vermogen, kan dat een concreet verschil zijn dat bij de waardering moet worden onderzocht.

Netcongestie ontwikkelt zich daarmee van een algemeen economisch probleem naar een objectkenmerk dat in bepaalde gevallen rechtstreeks relevant kan zijn voor de marktwaarde en daarmee voor de WOZ-taxatie.