Kantoorgebouwen met een BREEAM-NL-certificaat realiseren volgens verschillende Nederlandse onderzoeken gemiddeld 10% tot 15% hogere huurprijzen dan niet-gecertificeerde kantoren. Opvallend is dat deze huurpremie ook na correctie voor energieprestaties en verschillende gebouwkenmerken grotendeels overeind blijft. Dit suggereert dat certificering aanvullende economische betekenis kan hebben. De afzonderlijke invloed van het certificaat op huurprijzen, verkoopwaarden en WOZ-waarden is echter nog onvoldoende vastgesteld.
Onderzoeken bevestigen hogere kantoorhuren
Dynamis (2023) constateerde dat BREEAM-NL-gecertificeerde kantoren gemiddeld 12% hogere huren realiseerden dan het gemiddelde in de betreffende wijk.
TU Delft (2024) analyseerde 4.355 huurtransacties, waaronder 331 gecertificeerde kantoren. Na correctie voor onder meer locatie, energielabel en gebouwkenmerken resteerde een gemiddelde huurpremie van 10,3%.
Het recentste onderzoek van Envalue (oktober 2026) vergeleek 278 gecertificeerde verhuringen met 1.580 niet-gecertificeerde verhuringen. Hieruit volgde een statistisch significante huurpremie van 15%, met een bandbreedte van 9% tot 21%.
De onderzoeken bevestigen daarmee dezelfde algemene trend. Door verschillen in onderzoeksmethoden en objectselecties zijn de percentages echter niet rechtstreeks vergelijkbaar.
Verduurzaming of certificering: wat verklaart de hogere huur?
Een belangrijke vraag is of de hogere huurprijzen voortkomen uit de fysieke verduurzaming van gebouwen of uit het bezit van een BREEAM-NL-certificaat.
De onderzoeken van TU Delft en Envalue laten zien dat de huurpremie ook blijft bestaan wanneer rekening wordt gehouden met energielabels en verschillende andere gebouw- en locatiekenmerken.
Dit wijst erop dat de hogere huren niet volledig kunnen worden verklaard door de gemeten energieprestaties en overige onderzochte kenmerken. BREEAM-NL beoordeelt immers ook aspecten zoals gezondheid, comfort, materialen en gebouwbeheer. Bovendien kan het certificaat voor huurders van belang zijn bij hun duurzaamheids- en ESG-doelstellingen.
Hoeveel van de huurpremie daadwerkelijk aan het certificaat zelf kan worden toegeschreven, is echter niet vastgesteld. Daarvoor zouden technisch vergelijkbare gebouwen met en zonder certificering moeten worden onderzocht.
Ook over de invloed van het certificeringsniveau bestaat geen eenduidigheid. Dynamis vond een positieve samenhang tussen de score en huurprijs, terwijl TU Delft en Envalue geen gelijkmatige of aantoonbare aanvullende huurpremie bij hogere certificeringsniveaus vaststelden.
Hogere vastgoedwaarde onvoldoende aangetoond
Voor verkoopprijzen is het bewijs minder overtuigend. Envalue vond bij 42 gecertificeerde kantoorverkopen een gemiddeld prijsverschil van 12%, maar dit resultaat was statistisch niet significant.
Een onderzoek van Raj (TU Delft, 2025) naar woningen vond wel significante verkoopprijspremies van 7,2% tot 15,7%. Niet alle relevante duurzaamheidskenmerken konden echter afzonderlijk worden meegenomen.
Ook voor een lagere leegstand of gunstigere rendementseisen bij gecertificeerde kantoren bestaat nog onvoldoende overtuigend bewijs. Voor winkels, bedrijfsruimten en logistiek vastgoed ontbreken bovendien voldoende vergelijkbare onderzoeksgegevens.
Wat betekent BREEAM-NL voor de WOZ-waarde?
BREEAM-NL kan relevant zijn bij het bepalen van de markthuurwaarde en kapitalisatiefactor van niet-woningen.
De onderzoeken laten zien dat gecertificeerde kantoren hogere huren realiseren, ook na correctie voor verschillende gebouwkenmerken. Het is daarom niet juist om de geconstateerde huurpremie zonder meer volledig toe te schrijven aan fysieke verduurzamingsmaatregelen.
Tegelijkertijd rechtvaardigt het certificaat geen automatische verhoging van de WOZ-waarde met 10% tot 15%. Op grond van artikel 17 Wet WOZ moet de waardering aansluiten bij de waarde in het economische verkeer.
Bij de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden onderzocht of en in hoeverre certificering daadwerkelijk tot hogere marktconforme huren leidt. Daarbij moet worden voorkomen dat duurzaamheidskwaliteiten dubbel worden verwerkt.
Ook een hogere kapitalisatiefactor vanwege veronderstelde lagere leegstandsrisico's of betere duurzaamheidsprestaties moet afzonderlijk worden onderbouwd.
Conclusie
De onderzoeken van Dynamis, TU Delft en Envalue bevestigen dat BREEAM-NL-gecertificeerde kantoren gemiddeld hogere huurprijzen realiseren. Opvallend is dat een aanzienlijke huurpremie overblijft nadat rekening is gehouden met energieprestaties en verschillende andere gebouwkenmerken.
Dit suggereert dat BREEAM-NL-certificering aanvullende economische betekenis kan hebben, naast de fysieke verduurzaming van het gebouw. Een zelfstandig causaal effect van het certificaat is echter nog niet overtuigend aangetoond. Ook voor hogere verkoopprijzen, lagere leegstand en gunstigere kapitalisatiefactoren ontbreekt voldoende bewijs.
Voor de WOZ-praktijk betekent dit dat BREEAM-NL als relevant marktkenmerk moet worden onderzocht, maar dat een hogere WOZ-waarde uitsluitend kan worden onderbouwd met vergelijkbare marktgegevens en een controleerbare taxatie.
BREEAM-NL en WOZ-waarde: hogere kantoorhuren, maar waardestijging onzeker