Het aantal passanten in Nederlandse centrumgebieden neemt in 2026 af. Volgens de Nationale Bezoekers Index daalde de bezoekersdrukte in het derde kwartaal met gemiddeld 8,7% ten opzichte van een jaar eerder. Tegelijkertijd rapporteert CBRE een stijging van de winkelhuren op toplocaties. De onderzoeken wijzen daarmee op een toenemende tweedeling tussen sterke en zwakke winkellocaties, met mogelijke gevolgen voor de huurwaarden en WOZ-waardering van winkelvastgoed.
Bezoekersaantallen dalen, maar verschillen zijn groot
Uit het onderzoek van de Nationale Bezoekers Index van 26 oktober 2026 blijkt dat bijna driekwart van de onderzochte centrumgebieden minder bezoekers trok. In de zes grootste gemeenten bedroeg de gemiddelde daling 15%, tegenover 4,4% in middelgrote steden. Kustplaatsen bleven met een daling van 0,3% vrijwel stabiel.
Bureau RMC bevestigt deze ontwikkeling en rapporteert over de eerste negen maanden van 2026 een afname van 2,4%. Het verschil tussen beide onderzoeken hangt samen met uiteenlopende meetperioden en onderzochte locaties.
Locatus constateert in zijn onderzoek naar passantenstromen in 2026 juist een stabilisatie na het herstel van de coronaperiode, maar nog altijd onder het niveau van 2019. Vooral kleinere en perifere centrumgebieden laten volgens Locatus verdere dalingen zien.
De onderzoeken verschillen in de omvang en spreiding van de gemeten ontwikkeling, maar onderstrepen gezamenlijk het belang van de lokale situatie.
Winkelhuren stijgen op toplocaties
Ondanks de afnemende bezoekersaantallen blijven de belangrijkste winkelstraten aantrekkelijk voor retailers.
CBRE rapporteert in de Midyear Review 2026 een stijging van de markthuren op Nederlandse topwinkelstraten met 6,5% in de eerste helft van 2026. Op de Lijnbaan in Rotterdam steeg de gerapporteerde markthuur van € 1.350 naar € 1.500 per m².
De huurgroei concentreert zich volgens CBRE in steeds kleinere A1-winkelgebieden.
Ook Cushman & Wakefield constateert in het MarketBeat-rapport over het derde kwartaal van 2026 een toenemende tweedeling. Toplocaties profiteren van sterke huurdersvraag en beperkte beschikbaarheid, terwijl secundaire winkelgebieden vaker kampen met langdurige leegstand en huurprijsdruk.
Minder passanten betekent niet automatisch meer leegstand
JLL rapporteert over het derde kwartaal van 2026 een opname van circa 126.600 m² winkelruimte en een daling van de leegstand naar 8,3%.
Dat sluit aan bij eerder onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving uit 2022. Het PBL stelde vast dat de winkelleegstand mede afnam doordat winkelruimte werd omgezet naar andere functies, zoals horeca en woningen.
Een dalende leegstand hoeft daardoor niet uitsluitend het gevolg te zijn van een toenemende vraag naar winkelruimte. Ook een afname van de beschikbare winkelvoorraad kan hieraan bijdragen.
Gevolgen voor de WOZ-waarde
Bij winkelvastgoed wordt de WOZ-waarde doorgaans bepaald met de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK). De ontwikkelingen in passantenstromen kunnen daarbij relevant zijn voor twee belangrijke waarderingsonderdelen.
Huurwaarde: Een structurele afname van bezoekers kan de commerciële aantrekkelijkheid van een winkellocatie verminderen. Dit kan leiden tot een lagere betalingsbereidheid van huurders en daarmee tot druk op de markthuur.
Kapitalisatiefactor: Een zwakkere verhuurbaarheid, langere leegstandsperioden en hogere verhuurrisico's kunnen invloed hebben op het rendement dat beleggers verlangen en daarmee op de kapitalisatiefactor.
De onderzoeken laten echter niet zien dat een daling van passanten rechtstreeks leidt tot een lagere waarde. Daarvoor zijn objectgerichte marktgegevens noodzakelijk.
Bij de waardering moet bovendien worden aangesloten bij de relevante waardepeildatum. Marktontwikkelingen uit 2026 kunnen niet zonder meer worden toegepast op eerdere waardepeildata.
Conclusie
De onderzoeken uit 2026 laten zien dat het aantal passanten in veel centrumgebieden afneemt, terwijl winkelhuren op de beste locaties juist stijgen. Secundaire winkelgebieden staan daarentegen vaker onder druk.
Voor de WOZ-waardering betekent dit dat landelijke huurontwikkelingen en algemene marktgegevens niet zonder meer representatief zijn voor individuele winkelpanden. De exacte ligging, lokale bezoekersontwikkeling, verhuurbaarheid en gerealiseerde huurtransacties zijn bepalend voor een juiste onderbouwing van de huurwaarde en kapitalisatiefactor.
Minder passanten in binnensteden: gevolgen voor winkelhuren en WOZ-waarde