De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt laat in 2026 een duidelijk herstel van de verhuuractiviteit zien. Uit onderzoeken van Savills, JLL en CBRE blijkt dat de opname van logistieke ruimte toeneemt. Tegelijkertijd stijgt de leegstand en blijft de waardegroei achter door hogere financieringskosten en oplopende aanvangsrendementen. Een sterkere gebruikersmarkt leidt daardoor niet automatisch tot hogere vastgoedwaarden.
Verhuuractiviteit neemt sterk toe
Volgens Savills steeg de opname van logistiek vastgoed in het derde kwartaal van 2026 met 108,4% naar 767.847 m² ten opzichte van dezelfde periode in 2025. JLL rapporteert voor hetzelfde kwartaal circa 720.000 m², ruim het dubbele van het voorgaande kwartaal.
CBRE constateerde over het eerste halfjaar een stijging van de opname met 28% naar 1,1 miljoen m². De netto-absorptie bleef echter vrijwel gelijk. Volgens CBRE komt een belangrijk deel van de verhuuractiviteit voort uit bedrijven die bestaande gebouwen verruilen voor modernere distributiecentra.
Het herstel weerspiegelt daarmee niet uitsluitend uitbreiding van bedrijfsactiviteiten, maar ook een verschuiving naar kwalitatief beter vastgoed.
Leegstand stijgt, huurontwikkeling blijft beperkt
Ondanks de toegenomen opname blijft de beschikbaarheid van logistieke ruimte groeien. JLL rapporteert een leegstand van 6,4% in het derde kwartaal van 2026, tegenover 6,2% in het voorgaande kwartaal. Savills komt uit op 6,5%.
ABN AMRO constateert op basis van gegevens van Savills dat de leegstand sinds 2022 is gestegen van 2,66% naar 6,34% in juli 2026.
De sterkere verhuuractiviteit heeft zich bovendien nog niet vertaald in een algemene huurprijsstijging. Savills rapporteert een daling van de mediane logistieke huurprijs met 3,8% op jaarbasis tot € 73 per m², terwijl de prime huurprijs stabiel bleef op € 115 per m² per jaar.
Beleggingsmarkt blijft achter
Op de beleggingsmarkt is het herstel minder duidelijk. Savills rapporteert voor het derde kwartaal een daling van de logistieke beleggingsactiviteit met 32,1% naar € 371 miljoen ten opzichte van een jaar eerder.
Tegelijkertijd steeg het prime netto-aanvangsrendement volgens Savills met 15 basispunten naar 4,90%. Cushman & Wakefield rapporteert voor hoogwaardige logistieke beleggingen rendementen van circa 5% of hoger.
CBRE constateert dat hogere financieringskosten de prijsvorming beperken. Bij een gelijkblijvende nettohuur leidt een hoger aanvangsrendement tot een lagere beleggingswaarde. Eventuele waardegroei moet daardoor vooral voortkomen uit hogere huurinkomsten of verbetering van het vastgoed.
Grotere verschillen tussen logistieke objecten
ABN AMRO constateert dat vooral het topsegment van logistiek vastgoed aantrekkelijk blijft voor beleggers. Strategische ligging, voldoende elektriciteitscapaciteit en moderne, flexibel bruikbare gebouwen zijn daarbij bepalend.
Cushman & Wakefield bevestigt dat hoogwaardige objecten op goede locaties relatief snel worden opgenomen, terwijl secundaire locaties achterblijven. Bij minder aantrekkelijke objecten komen vaker huurkortingen en andere verhuurincentives voor.
Deze ontwikkeling wijst op een toenemende tweedeling tussen modern, toekomstbestendig logistiek vastgoed en verouderde distributiecentra.
Gevolgen voor de WOZ-waarde
De marktontwikkelingen zijn relevant voor de WOZ-waardering van logistieke bedrijfsgebouwen, met name bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Een stijgende verhuuractiviteit betekent niet automatisch dat de marktwaarde toeneemt. Bij de waardering moeten zowel de marktconforme huurwaarde als de kapitalisatiefactor worden onderbouwd.
De onderzoeken geven hiervoor verschillende aandachtspunten:
- Huurwaarde: de toegenomen opname heeft nog niet geleid tot een algemene stijging van logistieke huurprijzen.
- Kapitalisatiefactor: hogere rendementseisen kunnen, bij gelijkblijvende overige omstandigheden, aanleiding geven tot een lagere kapitalisatiefactor.
- Leegstandsrisico: de oplopende leegstand kan gevolgen hebben voor de verhuurbaarheid en het risico van individuele objecten.
- Objectkwaliteit: ligging, technische geschiktheid, netcapaciteit en veroudering kunnen verschillen in huurwaarde en kapitalisatiefactor verklaren.
De gerapporteerde prime aanvangsrendementen zijn daarbij niet rechtstreeks gelijk te stellen aan een WOZ-kapitalisatiefactor. De waardering moet aansluiten bij de marktgegevens, objectkenmerken en omstandigheden op de toepasselijke waardepeildatum.
Conclusie
De onderzoeken laten zien dat het herstel van de logistieke verhuurmarkt niet evenredig doorwerkt in de vastgoedwaarden. Hogere financieringskosten, oplopende rendementseisen en toenemende leegstand beperken het herstel, terwijl de verschillen tussen moderne en verouderde objecten groter worden.
Voor de WOZ betekent dit dat algemene marktgroei onvoldoende grond biedt voor een hogere waardering. De huurwaarde en kapitalisatiefactor moeten afzonderlijk en met objectgerichte marktgegevens worden onderbouwd.
Logistiek vastgoed: verhuur herstelt, waardegroei blijft achter