De Nederlandse kantorenmarkt laat een toenemende voorkeur zien voor hoogwaardige, goed bereikbare gebouwen met aanvullende voorzieningen. Recente onderzoeken van Savills, CBRE en NVM Business bevestigen dat deze ontwikkeling samengaat met hogere huurprijzen in het topsegment. Voor de WOZ-waardering is echter van belang welk deel van de hogere huisvestingskosten daadwerkelijk betrekking heeft op het vastgoed en welk deel op afzonderlijke voorzieningen en diensten.
Hoogwaardige kantoren realiseren sterkere huurgroei
Savills onderzocht in de G5 Office Special 2026 de kantorenmarkten van Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven.
Tussen 2020 en de eerste helft van 2026 stegen de mediane kantoorhuren in deze vijf steden met 34,1%, tegenover 19,6% landelijk. De gemiddelde jaarlijkse groei van de tophuren tussen 2018 en 2026 was het sterkst in Rotterdam (7,2%) en Amsterdam (7,1%).
Volgens Savills concentreert de vraag zich steeds meer op duurzame, goed bereikbare kantoren met een hoog voorzieningenniveau. Minder aantrekkelijke gebouwen lopen daarentegen een groter risico op structurele leegstand.
CBRE bevestigt deze ontwikkeling in de Midyear Review 2026. De tophuren op de Amsterdamse Zuidas en in de centrumgebieden van Rotterdam en Utrecht stegen de afgelopen jaren met 6% tot 8% per jaar.
Deze huurgroei wordt niet uitsluitend veroorzaakt door voorzieningen. Ook schaarste, locatiekwaliteit, verduurzaming en investeringskosten spelen een belangrijke rol.
Minder kantoorruimte, maar meer voorzieningen
NVM Business beschrijft in het Kantorenmarkt Rapport 2026 hoe vastgoedeigenaren gebouwen aanpassen aan hybride werken.
Steeds vaker worden gedeelde vergaderruimten, horeca, ontmoetingsruimten en flexibele werkplekken aangeboden. Hierdoor kunnen huurders minder eigen kantoorruimte afnemen, terwijl zij gebruikmaken van gezamenlijke faciliteiten.
Volgens NVM betalen huurders daarbij regelmatig afzonderlijk voor deze voorzieningen en aanvullende diensten.
Ook CBRE constateert in het Benchmark rapport kantorenhuisvesting 2026, gebaseerd op onderzoek onder 160 organisaties, dat grote bedrijven vaker kiezen voor minder, maar kwalitatief betere kantoorruimte. Bereikbaarheid, samenwerking en het aantrekken van personeel zijn belangrijke factoren bij de huisvestingskeuze.
Hogere huisvestingskosten betekenen niet automatisch hogere huurwaarde
De ontwikkeling naar kantoren met meer voorzieningen verandert de samenstelling van huisvestingskosten.
Een huurder kan naast de basishuur betalen voor gedeelde vergaderruimten, hospitality, receptiediensten, horeca of andere faciliteiten.
Deze aanvullende betalingen vormen niet zonder meer onderdeel van de marktconforme vastgoedhuur. Voorzieningen die bouwkundig of functioneel tot het gebouw behoren, kunnen wel invloed hebben op de verhuurbaarheid en de huurwaarde.
Het onderscheid tussen gebouwgebonden voorzieningen en afzonderlijke exploitatieprestaties wordt daarmee steeds belangrijker bij het beoordelen van huurtransacties.
Gevolgen voor de WOZ-waarde
Bij kantoorvastgoed wordt de WOZ-waarde doorgaans vastgesteld met de huurwaardekapitalisatiemethode. De ontwikkelingen op de kantorenmarkt kunnen zowel de huurwaarde als de kapitalisatiefactor beïnvloeden.
Voor een juiste waardering zijn met name de volgende aspecten relevant:
- Markthuur: beoordelen welk deel van de overeengekomen vergoeding betrekking heeft op het vastgoed en welk deel op afzonderlijke diensten en voorzieningen.
- Kapitalisatiefactor: rekening houden met verschillen in verhuurbaarheid, leegstandsrisico, onderhoud en investeringsbehoefte.
- Vergelijkbaarheid: huurtransacties corrigeren voor verschillen in locatie, duurzaamheid, gebouwkwaliteit, voorzieningen en contractvoorwaarden.
- Dubbele waardering: voorkomen dat dezelfde kwaliteitsvoordelen zowel via de huurwaarde als via de kapitalisatiefactor onterecht dubbel worden meegenomen.
Daarbij moet worden voorkomen dat hogere huurprijzen voor hoogwaardige kantoren zonder nadere analyse worden toegepast op oudere of minder goed gelegen gebouwen.
Conclusie
De onderzoeken van Savills, CBRE en NVM Business bevestigen dat de Nederlandse kantorenmarkt steeds sterker onderscheid maakt tussen hoogwaardige gebouwen en minder aantrekkelijke kantoorruimte.
Voorzieningen dragen bij aan de aantrekkelijkheid en verhuurbaarheid, maar hun afzonderlijke bijdrage aan de huurgroei is niet aangetoond.
Voor de WOZ-waardering moet daarom worden vastgesteld welk deel van de hogere huurprijzen daadwerkelijk aan het vastgoed kan worden toegerekend. Alleen een aantoonbare invloed op de marktconforme huurwaarde, kapitalisatiefactor of verkoopwaarde kan een hogere WOZ-waarde onderbouwen.
Kantoorvoorzieningen en huurwaarde: hogere huren, maar niet iedere meerwaarde telt mee voor de WOZ