De Hoge Raad bevestigt dat bij de WOZ-waardering van een hotel in aanbouw aftrekbare omzetbelasting niet tot de vervangingswaarde behoort. Het cassatieberoep van de gemeente Den Haag is ongegrond verklaard. Daarbij verwijst de Hoge Raad naar zijn arrest van dezelfde datum, ECLI:NL:HR:2024:812, waarin de behandeling van aftrekbare btw bij de WOZ-waardering nader is uitgewerkt.
Geschil over btw en vervangingswaarde
De zaak ging over een WOZ-beschikking en een aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2020. Een gebouwd eigendom in aanbouw wordt op grond van artikel 17, vierde lid, Wet WOZ gewaardeerd op de vervangingswaarde.
De gemeente Den Haag stelde dat de aan de eigenaar berekende btw altijd onderdeel is van de vervangingswaarde, ook wanneer de eigenaar deze omzetbelasting als voorbelasting kan aftrekken.
Gerechtshof Den Haag verwierp dat standpunt en oordeelde dat de aftrekbare btw niet in de WOZ-waarde mocht worden opgenomen.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad bevestigt het oordeel van Gerechtshof Den Haag. Daarbij verwijst hij naar zijn eerdere arrest van dezelfde datum (ECLI:NL:HR:2024:812), waarin is geoordeeld dat aftrekbare omzetbelasting niet behoort tot de kosten die voor de eigenaar daadwerkelijk op de onroerende zaak drukken.
Voor de waardering van een gebouw in aanbouw moet worden aangesloten bij het begrip gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, Wet WOZ.
Wanneer de eigenaar recht heeft op aftrek van de in rekening gebrachte omzetbelasting, behoort die btw niet tot de vervangingswaarde.
Het cassatieberoep van de gemeente Den Haag is daarom ongegrond verklaard. De gemeente is daarnaast veroordeeld tot betaling van € 5.907 aan proceskosten in cassatie.
Praktische betekenis voor de WOZ-praktijk
De btw-positie van de eigenaar is bepalend voor de vraag of omzetbelasting in de WOZ-waarde van een gebouw in aanbouw moet worden opgenomen.
Gemeenten moeten bij de berekening van de vervangingswaarde inzichtelijk maken of de gehanteerde bouwkosten inclusief of exclusief btw zijn en in hoeverre recht op aftrek van voorbelasting bestaat.
Gemachtigden, vastgoedadviseurs en eigenaren moeten controleren of btw in de taxatie is opgenomen terwijl de eigenaar deze geheel of gedeeltelijk kan aftrekken.
Een onjuiste verwerking kan leiden tot een te hoge WOZ-waarde en daarmee tot een te hoge OZB-aanslag.
WOZ-waarde gebouw in aanbouw: aftrekbare btw wordt niet meegenomen