WOZ advies perifere detailhandel (PDV)
WOZ-bezwaar voor perifere detailhandel (PDV)
Een bouwmarkt, woonwinkel, tuincentrum en autoshowroom kunnen op dezelfde perifere winkellocatie gevestigd zijn, maar toch sterk verschillen in vastgoedwaarde. Een bouwmarkt heeft andere eisen aan verkoopruimte, opslag en bevoorrading dan een woonwinkel met grote showrooms, een tuincentrum met kassen en buitenverkoop of een autoshowroom met presentatieruimte en buitenterrein voor voertuigen.
Bij WOZ-taxaties worden deze vormen van detailhandel soms met elkaar vergeleken zonder voldoende rekening te houden met hun specifieke kenmerken. Ook de bestemming, toegestane branches en alternatieve gebruiksmogelijkheden kunnen de verhuurbaarheid beperken. Hierdoor kunnen onjuiste vergelijkingen leiden tot een te hoge WOZ-waarde.
Onderbouwing
De WOZ-waarde van perifere detailhandel wordt meestal vastgesteld op basis van de markthuur en een kapitalisatiefactor. Hierbij spelen de verhouding tussen verkoopruimte, showroom, opslag en buitenterrein een rol, evenals vrije hoogte, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en laad- en losfaciliteiten. Bij autoshowrooms zijn daarnaast de zichtlocatie, presentatieoppervlakte en eventuele werkplaatsruimten van belang. Niet iedere ruimte vertegenwoordigt dezelfde huurwaarde.
Voor een betrouwbare waardering moeten vergelijkbare huur- en verkooptransacties worden geanalyseerd, met correcties voor bestemming, brancheringsbeperkingen en functionele verschillen. Ook verkopen met lopende huurcontracten en sale-and-lease-backconstructies verdienen afzonderlijke aandacht. De kapitalisatiefactor wordt mede bepaald door de verhuurbaarheid, alternatieve gebruiksmogelijkheden en het leegstandsrisico.
Veel gemaakte fouten in WOZ-taxaties
Bij WOZ-taxaties van perifere detailhandel worden verschillende winkeltypen regelmatig onvoldoende van elkaar onderscheiden. Zo worden huurprijzen van bouwmarkten, woonwinkels, autoshowrooms en reguliere winkels onderling toegepast zonder voldoende correcties voor verschillen in ligging, omvang en gebruiksmogelijkheden.
Ook worden showrooms, opslagruimten, werkplaatsen en buitenterreinen soms te hoog gewaardeerd. Bij autoshowrooms kan bijvoorbeeld onvoldoende onderscheid worden gemaakt tussen representatieve verkoopruimte, ondersteunende bedrijfsruimte en buitenruimte voor voertuigpresentatie. Daarnaast blijven beperkingen door bestemming, branchering en gebouwindeling soms buiten beschouwing.
Ongeschikte huur- en verkoopreferenties en te gunstige aannames over verhuurbaarheid en leegstand kunnen bovendien leiden tot een te hoge huurwaarde of kapitalisatiefactor. Hierdoor kan de WOZ-waarde aanzienlijk worden overschat, met onnodig hoge belastingen tot gevolg.
WOZ-bezwaar
Twijfelt u aan de WOZ-waarde van uw bouwmarkt, woonwinkel, tuincentrum of showroom?
Wij beoordelen of de objectkenmerken, huurwaarde, referentietransacties en kapitalisatiefactor juist zijn gebruikt en beoordelenof WOZ-bezwaar zinvol is.
Neem contact op voor een beoordeling.