WOZ-bezwaar voor nachthoreca, clubs en discotheken

Clubs, discotheken en andere nachthoreca hebben vaak een beperkte groep mogelijke huurders of kopers. Vergunningen, openingstijden, geluidseisen en de ligging ten opzichte van woningen beperken soms het gebruik. TIP Vastgoed beoordeelt of deze risico’s voldoende in de WOZ-waarde zijn verwerkt.

Nachthorecapanden zijn doorgaans specifiek ingericht en niet altijd eenvoudig voor andere functies geschikt te maken. Geluidsisolatie, brandveiligheid, toegestane bezoekerscapaciteit en nachtelijke exploitatiemogelijkheden beïnvloeden de verhuurbaarheid. Verbouwing, beperkte alternatieve aanwendbaarheid en langdurige leegstand kunnen de marktwaarde drukken.

Onderbouwing

Wij onderzoeken of huur- en verkoopreferenties daadwerkelijk vergelijkbaar zijn wat betreft vergunningen, omvang, bestemming en exploitatiemogelijkheden. Bij schaarse transacties toetsen wij extra zorgvuldig de markthuur, de aannames over leegstand en het vereiste rendement in de kapitalisatiefactor. Investeringen en omzet uit de onderneming zijn niet zonder meer vastgoedwaarde.

Veel gemaakte fouten in WOZ-taxaties

Bij de WOZ-waardering van nachthoreca wordt niet altijd voldoende rekening gehouden met het specifieke karakter en de beperkte gebruiksmogelijkheden van het vastgoed. Zo worden huur- en verkoopcijfers van reguliere horeca, zoals cafés en restaurants, gebruikt zonder voldoende correcties voor verschillen in bestemming, ligging, openingstijden en exploitatiemogelijkheden. Ook kunnen bijzondere huurcontracten, omzetgerelateerde huren en verkopen met lopende huurcontracten een vertekend beeld geven van de marktwaarde.

Daarnaast worden de gevolgen van geluidseisen, brandveiligheidsvoorschriften, vergunningen en noodzakelijke bouwkundige voorzieningen niet altijd voldoende meegewogen. De specifieke inrichting van clubs en discotheken beperkt vaak de alternatieve aanwendbaarheid en kan bij herverhuur aanzienlijke aanpassingskosten veroorzaken. Historische investeringen in inrichting en technische installaties vertegenwoordigen bovendien niet automatisch een overeenkomstige vastgoedwaarde. Bij de kapitalisatiefactor worden de beperkte groep potentiële huurders, lange wederverhuurtijden en het verhoogde leegstandsrisico regelmatig onderschat. Hierdoor kan een te hoge WOZ-waarde ontstaan.

De WOZ-waarde van uw club of discotheek laten toetsen?

TIP Vastgoed onderzoekt gebruiksbeperkingen, huurwaarde, marktcijfers en kapitalisatiefactor. 
Maak een afspraak om de mogelijkheden van bezwaar te bespreken.

Maak ee​​​​​​n afspraak