WOZ-advies kantoorverzamelgebouwen
Contact
WOZ-bezwaar voor kantoorverzamelgebouwen
De WOZ-waardering van kantoorverzamelgebouwen vraagt bijzondere aandacht voor de afzonderlijke kantoorunits, gemeenschappelijke voorzieningen en verhuursituatie. Verschillen in huurprijzen, servicekosten, leegstand en objectafbakening kunnen de WOZ-waarde aanzienlijk beïnvloeden. Een onjuiste afbakening kan bovendien leiden tot een te hoge OZB-gebruikersbelasting voor de eigenaar. TIP Vastgoed beoordeelt zowel de waardering als de belastingplicht.
Kantoorverzamelgebouwen bestaan uit meerdere kantoorruimten die afzonderlijk worden verhuurd, vaak met gedeelde entrees, vergaderruimten en sanitaire voorzieningen. De oppervlakte, ligging binnen het gebouw, afwerking en beschikbare faciliteiten bepalen mede de huurwaarde.
Kleine kantoorunits realiseren soms hogere huren per vierkante meter dan grotere kantoorvloeren. Deze huurprijzen kunnen niet zonder correctie op het gehele gebouw worden toegepast. Ook leegstand, wisselende huurders, energielabels en de toerekening van gemeenschappelijke ruimten beïnvloeden de waardering.
Objectafbakening en OZB-gebruikersbelasting
Bij kantoorverzamelgebouwen maken gemeenten regelmatig fouten bij de WOZ-objectafbakening. Afzonderlijke kantoorruimten die afsluitbaar zijn en beschikken over de noodzakelijke eigen voorzieningen, zoals sanitair en een pantry, kunnen als zelfstandige WOZ-objecten worden aangemerkt.
Wanneer de gemeente zelfstandige kantoorunits ten onrechte samenvoegt tot één WOZ-object, kan dit ook gevolgen hebben voor de OZB-gebruikersbelasting.
Bij verhuur van onzelfstandige kantoorruimten aan verschillende gebruikers kan de verhuurder voor de OZB als gebruiker worden aangemerkt. Dit is vaak de eigenaar van het gebouw. Zijn de kantoorunits echter zelfstandige WOZ-objecten, dan is in beginsel de feitelijke gebruiker van iedere unit zelf belastingplichtig.
Een onjuiste objectafbakening kan er daardoor toe leiden dat de eigenaar ten onrechte wordt aangeslagen voor gebruikersbelasting die betrekking heeft op zelfstandig door huurders gebruikte kantoorruimten.
Onderbouwing
TIP Vastgoed onderzoekt de indeling, afsluitbaarheid, zelfstandige voorzieningen, huurcontracten en het feitelijke gebruik van de verschillende kantoorruimten. Wij beoordelen of de WOZ-objectafbakening aansluit bij artikel 16 van de Wet WOZ en of de OZB-gebruikersbelasting aan de juiste belastingplichtige is opgelegd.
Daarnaast toetsen wij de huurwaarde aan gerealiseerde huurtransacties en vergelijkbare kantoorunits. Bij all-inhuurprijzen onderzoeken wij welk deel betrekking heeft op vastgoed en welk deel op aanvullende diensten, zoals energie, internet, receptie, schoonmaak en meubilair.
Ook beoordelen wij leegstand, huurkortingen, gemeenschappelijke ruimten en de kapitalisatiefactor. Daarbij houden wij rekening met de omvang van de kantoorunits, verhuurbaarheid, onderhoud en het risico van wisselende huurders.
Veel gemaakte fouten in WOZ-taxaties
Het samenvoegen van zelfstandige kantoorunits tot één WOZ-object kan leiden tot een onjuiste waardering en ten onrechte opgelegde OZB-gebruikersbelasting aan de eigenaar. Ook worden gemeenschappelijke ruimten soms onjuist toegerekend of worden hoge huren van kleine units toegepast op grotere kantooroppervlakten.
Daarnaast kunnen all-inhuurprijzen zonder correctie voor dienstverlening, onvoldoende rekening houden met leegstand en een te hoge kapitalisatiefactor de WOZ-waarde vertekenen. Een zorgvuldige beoordeling van de objectafbakening, huurcontracten en gebruikerssituatie is daarom essentieel.
WOZ-waarde en gebruikersbelasting laten controleren?
TIP Vastgoed beoordeelt de objectafbakening, huurwaarde, kapitalisatiefactor en OZB-gebruikersbelasting van uw kantoorverzamelgebouw. Neem contact op voor deskundig WOZ-advies en een beoordeling van de mogelijkheden om onjuiste waarderingen en belastingaanslagen te corrigeren.