WOZ advies laboratoria en 
researchgebouwen 

WOZ-bezwaar voor laboratoria en researchgebouwen en researchgebouwen
De WOZ-waardering van een laboratorium of researchgebouw vraagt om een onderscheid tussen het vastgoed en voorzieningen voor specifieke onderzoeksprocessen. Laboratoria bevatten vaak kostbare installaties, cleanrooms en technische infrastructuur die zijn afgestemd op één onderneming of type onderzoek. Deze investeringen zijn voor andere gebruikers niet vanzelfsprekend even waardevol. TIP Vastgoed beoordeelt of de gemeente hiermee voldoende rekening houdt bij de vaststelling van de huurwaarde en WOZ-waarde

Laboratoriumgebouwen bestaan vaak uit kantoorruimte, onderzoeksruimten, opslag, cleanrooms en technische ruimten. Specifieke luchtbehandeling, afzuiging, procesleidingen en veiligheidsinstallaties kunnen noodzakelijk zijn voor het onderzoek, maar zijn niet altijd bruikbaar voor een volgende huurder.

Een laboratorium voor farmaceutisch onderzoek kan bijvoorbeeld ingrijpende aanpassingen vereisen voordat het geschikt is voor chemisch, biologisch of technisch onderzoek. Installaties moeten soms worden verwijderd, vervangen of opnieuw gecertificeerd. De beperkte alternatieve aanwendbaarheid en kleinere gebruikersmarkt kunnen de markthuur en het leegstands- en herverhuurrisico beïnvloeden.

Onderbouwing
TIP Vastgoed onderzoekt welke voorzieningen tot het vastgoed behoren, welke door de gebruiker zijn aangebracht en welke investeringen in de huurwaarde zijn opgenomen. Wij beoordelen de eigen huur, vergelijkbare laboratoriumhuren, bijzondere huurafspraken en de toegepaste waarderingsmethode.

Onderzoeksspecifieke investeringen en huurwaarde.
Wanneer een verhuurder op verzoek van een onderzoeksbedrijf investeringen heeft gedaan en deze via een hogere huur terugverdient, bevat de contracthuur mogelijk een vergoeding voor specifieke voorzieningen. Die vergoeding vertegenwoordigt niet automatisch de markthuur die een volgende gebruiker voor het vastgoed zou betalen.

Een installatie die noodzakelijk is voor het ene onderzoeksproces kan voor een ander onderzoek onbruikbaar zijn of zelfs aanpassingskosten veroorzaken. Daarom moet onderscheid worden gemaakt tussen duurzame vastgoedverbeteringen en gebruikersspecifieke investeringen die nauwelijks zelfstandige marktwaarde vertegenwoordigen.

Omgekeerd kunnen investeringen van een huurder de vastgoedwaarde verhogen wanneer zij duurzaam onderdeel van het gebouw worden en ook voor andere gebruikers waarde hebben. De aard van de voorzieningen, huurafspraken en marktomstandigheden rond de waardepeildatum zijn daarom bepalend.

Werktuigenvrijstelling bij onderzoeksinstallaties.
Bij laboratoria moet afzonderlijk worden onderzocht welke installaties onder de werktuigenvrijstelling vallen. Onroerende werktuigen die hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het onderzoeks- of productieproces en aan de wettelijke voorwaarden voldoen, blijven buiten de WOZ-waardering.

Algemene gebouwinstallaties, zoals verwarming, liften en reguliere klimaatbeheersing, vallen daar in beginsel niet onder. Specialistische procesinstallaties, afzuigsystemen en leidingen vragen daarom een beoordeling per onderdeel.

Voor courante laboratoria kan de huurwaardekapitalisatiemethode geschikt zijn. Bij sterk gespecialiseerde researchgebouwen kan de gecorrigeerde vervangingswaarde relevant zijn. In beide gevallen moeten onderzoeksspecifieke investeringen en mogelijk vrijgestelde werktuigen correct worden behandeld.

Veel gemaakte fouten in WOZ-taxaties
Een veelvoorkomende fout is de volledige contracthuur van een maatwerk-laboratorium als algemene markthuur gebruiken, zonder te onderzoeken welk deel feitelijk verband houdt met door de verhuurder gefinancierde, onderzoeksspecifieke investeringen. De kosten van een installatie zijn geen bewijs dat een andere huurder daarvoor dezelfde vergoeding wil betalen. Ook het zonder correctie vergelijken van laboratoria met verschillende onderzoeksfuncties, technische eisen en gebruiksmogelijkheden kan de taxatie vertekenen.

Andere aandachtspunten zijn het hanteren van één huurprijs voor kantoor-, laboratorium- en technische ruimten, het onvoldoende verwerken van functionele veroudering en aanpassingskosten, en een te laag herverhuurrisico. Daarnaast kunnen specifieke proceswerktuigen onterecht in de waarde zijn opgenomen, terwijl algemene gebouwinstallaties juist ten onrechte als vrijgesteld worden aangemerkt. Alleen een beoordeling van de afzonderlijke voorzieningen, huurafspraken en referenties biedt een controleerbare onderbouwing.

WOZ-waarde van uw laboratorium laten controleren?
TIP Vastgoed beoordeelt de objectgegevens, installaties en waarderingsmethode. 
Maak een afspraak om de mogelijkheden van bezwaar te bespreken.

​​​​​​Plan uw afspraak